Gaziantep Site Apartman Yönetimi Sıkça Sorulan Sorular

Profesyonel yönetim; binanın mali, hukuki ve operasyonel süreçlerinin uzman bir ekip tarafından şeffaf bir şekilde yürütülmesidir. Komşuluk ilişkilerini zedelemeden aidatların toplanmasını, yasal süreçlerin eksiksiz takip edilmesini ve teknik sorunların hızla çözülmesini sağlar.

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü (daire, dükkan vb.) bulunan binalarda yönetici atanması kanunen zorunludur. Yönetim, kat malikleri kurulunun yapacağı toplantıda arsa payı ve sayı çoğunluğu sağlanarak seçilir ve alınan kararlar "Karar Defteri"ne işlenir.

Aidatlar, işletme projesi adı verilen tahmini bütçe planına göre belirlenir. Binanın temizlik, güvenlik, bakım, asansör ve personel giderleri toplanarak yönetim planında belirtilen oranlara veya eşit paylaşıma göre kat maliklerine/kiracılara bölünür.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; apartman, site, iş merkezi gibi ortak kullanım alanlarına sahip binalardaki hak ve sorumlulukları, yönetim şeklini ve uyuşmazlıkların çözüm yollarını düzenleyen temel yasadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidat ödemeleri zorunludur. Gecikme durumunda aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Ödeme yapılmamaya devam edilirse, yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir.

Yönetim planı, binanın "anayasası" niteliğindedir. Bağımsız bölümlerin kullanım şeklini, yöneticinin alacağı ücreti, aidat paylaşım oranlarını ve ortak alan kurallarını belirler. Tüm kat maliklerini bağlar.

Yöneticinin temel görevleri arasında; işletme projesini hazırlamak, aidatları toplamak, binanın bakım ve onarımını yaptırmak, karar defterini tutmak ve binayı üçüncü kişilere karşı temsil etmek yer alır.

Toplantılar yılda en az bir kez (genellikle Ocak ayında) yapılır. Toplantı daveti en az 15 gün önceden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir. Kararlar, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile alınır. Bazı özel durumlarda (örneğin dış cephe değişikliği) 4/5 veya oybirliği gerekebilir.

Ortak alanların bakım, onarım ve yenileme masraflarından tüm kat malikleri (ev sahipleri) arsa payları oranında sorumludur. Zemin katta oturan bir kişi "ben asansör veya çatı kullanmıyorum" diyerek bu masraflardan muaf tutulamaz.

Günlük temizlik, elektrik, su ve küçük bakımlar gibi "kullanıma bağlı" giderleri kiracı öder. Ancak binanın yalıtımı, asansör motorunun değişimi, çatı onarımı gibi kalıcı değer katan "demirbaş" niteliğindeki masraflar ev sahibine aittir.

Binanın dış görünümünü değiştiren mimari müdahaleler için normal şartlarda kat maliklerinin 4/5'inin yazılı izni gerekir. Ancak günümüzde katlanır cam sistemleri, kalıcı bir duvar örülmediği ve dış estetiği büyük oranda bozmadığı sürece Yargıtay kararları ile tolere edilebilmektedir.

Bu durum kat malikleri kurulunda alınacak karara bağlıdır. Kurul onaylarsa yöneticiye maaş verilebilir veya yönetici kendi payına düşen normal aidatın yarısından ya da tamamından muaf tutulabilir. Karar alınmamışsa yönetici de aidat ödemek zorundadır.

Bina personelinin maaşından SGK primlerine ve kıdem tazminatına kadar tüm yasal haklarından kat malikleri (ev sahipleri) sorumludur. Tazminat, maliklerin arsa paylarına göre bölünerek tahsil edilir.

Evet, yönetim planında aksine bir madde yoksa kat maliki olmayan biri veya profesyonel bir şirket dışarıdan yönetici olarak atanabilir. Dışarıdan seçilen yöneticinin hukuki işlemler yapabilmesi için kendisine özel yetki (vekalet) verilmesi gerekir.

Yönetim yazılımları; aidatların kredi kartı ile ödenmesini, gelir-gider tablolarının şeffaf bir şekilde tüm sakinler tarafından görülmesini, SMS/E-posta ile anlık duyurular yapılmasını ve muhasebe hatalarının ortadan kalkmasını sağlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri ve kiracılar birbirlerini rahatsız etmemekle yükümlüdür. Gürültü yapan komşu önce sözlü veya yazılı uyarılır. Devam etmesi halinde zabıta veya polise şikayette bulunulabilir. Sorun kronikleşirse sulh hukuk mahkemesine başvurularak hakimin müdahalesi istenebilir.

Bu durum binanın "Yönetim Planı"na bağlıdır. Yönetim planında evcil hayvan beslenemeyeceğine dair açık bir madde varsa, mahkeme kararıyla tahliyesi istenebilir. Eğer böyle bir madde yoksa ve hayvan çevreyi rahatsız etmiyor (aşırı gürültü, koku, saldırganlık) ise evcil hayvan beslenebilir.

Kat malikleri kurulunda yönetici olarak seçilirseniz, haklı bir mazeretiniz (ciddi sağlık sorunları, sürekli şehir dışında olma vb.) yoksa görevi kabul etmeniz beklenir. Ancak görev almak istemiyorsanız, oy çokluğu ile dışarıdan profesyonel bir site yönetim firması ile anlaşılması talep edilebilir.

Çatı, binanın "ortak kullanım alanı" kabul edilir. Çatının tamiri, yenilenmesi veya izolasyon masrafları en üst katta oturan kişiye yıkılamaz; tüm kat malikleri (ev sahipleri) tarafından arsa payları oranında ortaklaşa karşılanmak zorundadır.

Mantolama işlemi faydalı yenilik ve ilaveler kapsamındadır. Bu kararın alınabilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluğu sağlaması gerekir. Karar yasal olarak alındıktan sonra, istemeyen kat malikleri de masrafa katılmak zorundadır.

Kiracılar apartman toplantılarına izleyici olarak katılabilir, görüş belirtebilirler. Ancak kararlarda oy kullanabilmeleri için ev sahibinden yazılı bir vekaletname almaları şarttır. Aksi takdirde oylamaya dahil olamazlar.

Karar defteri ve gelir-gider makbuzları resmi evrak niteliği taşır. Eski yönetici evrakları yeni yönetime teslim etmiyorsa, hakkında güveni kötüye kullanma ve evrak gizleme suçlarından Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilir.

Apartman görevlileri de İş Kanunu'na tabidir. Haftalık yasal çalışma süresi 45 saattir. Bu sürenin üzerindeki çalışmalar fazla mesai sayılır ve ücreti ödenmelidir. Ayrıca görevlinin günlük dinlenme ve yemek molaları ile haftalık izin günü net olarak belirlenmelidir.

Ortak alanların güvenliği için kat malikleri kurulunda karar alınarak kamera taktırılabilir. Ancak kameraların açısı sadece ortak kullanım alanlarını (giriş, otopark, koridor) görmelidir; doğrudan bir dairenin kapısını veya içini çekmesi özel hayatın gizliliğini ihlal eder ve suçtur.

Merkezi ısıtma sistemlerinde gider paylaşımı kanunla belirlenmiştir. Toplam doğalgaz faturasının %30'u "ortak kullanım" bedeli olarak dairelerin kapalı alan (metrekare) büyüklüğüne göre bölünür. Geriye kalan %70'lik kısım ise her dairenin payölçer/kalorimetre cihazından okunan tüketim miktarına göre hesaplanır.

Eğer binanın mimari projesinde veya yönetim planında numaralandırılmış özel tahsis alanları yoksa, otopark ortak alandır ve "ilk gelen park eder" kuralı geçerlidir. Adaletli bir kullanım için kat malikleri kurulu toplantısında daire başına düşen araç sayısı veya kullanım düzeni karara bağlanabilir.

Asansörün aylık periyodik bakımının yaptırılması ve yıllık muayenesinin (kırmızı, sarı, mavi, yeşil etiket) takip edilmesi yöneticinin yasal sorumluluğudur. Eğer yönetici gerekli bakımları yaptırmaz ve bir kaza yaşanırsa, yönetici hukuki ve cezai olarak sorumlu tutulur. Bakım masrafları ise ev sahiplerine aittir.

Yöneticinin faaliyetleri ve hesapları, kat malikleri kurulu tarafından seçilen bir "Denetçi" veya "Denetim Kurulu" tarafından denetlenir. Denetimler genellikle yönetim planında belirlenen sürelerde (örneğin 3 ayda bir) yapılır ve yıl sonu toplantısında rapor halinde tüm kat maliklerine sunulur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre tüm kat malikleri ortak alanların bakımına katılmak zorundadır. Ancak binanın Yönetim Planı'nda "Zemin kat veya dükkanlar asansör giderinden muaftır" şeklinde özel bir madde varsa ödemezler. Böyle bir madde yoksa, zemin katta oturanlar da asansör masrafına katılmak zorundadır.

Arsa payı, binanın kurulu olduğu arsa üzerindeki her bir bağımsız bölüme (daireye) düşen mülkiyet hakkı oranıdır. Yönetim planında tüm giderlerin eşit bölüneceğine dair bir karar yoksa; ortak alanların sigortası, bekçi/bahçıvan maaşları, dış cephe veya çatı yenilemesi gibi giderler kanunen herkesin arsa payı oranında tahsil edilir.

Evet, dairede kimsenin yaşamıyor olması veya dairenin boş olması aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında veya yönetim planındaki esaslara göre katılmakla yükümlüdür.

İşletme projesi, binanın bir yıllık tahmini gelir ve gider bütçesidir. Aidatların hangi gider kalemlerine göre toplandığını gösterir. Yönetici tarafından hazırlanıp kat maliklerine tebliğ edilmelidir. İtiraz edilmezse kesinleşir ve aidat takibi için yasal dayanak oluşturur.

Hayır. Apartman görevlilerinin görev tanımları sözleşmelerinde belirtilir. Örneğin; bir güvenlik görevlisine çöp toplattırılamaz veya bir kapıcıya kişisel market alışverişi yaptırılamaz. Görev tanımı dışındaki işler, iş akdinin haklı nedenle feshine yol açabilir.

Öncelikle durum yöneticiye bildirilmeli ve tutanak tutulmalıdır. Komşu tamire yanaşmıyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak "hakimin müdahalesi" istenebilir ve zararın tespiti ile onarımın yaptırılması sağlanabilir.

Yasal olarak böyle bir zorunluluk yoktur. Aidatın son ödeme tarihi geçtiği anda yönetici icra takibi başlatabilir. Ancak uygulamada komşuluk ilişkileri gereği önce sözlü uyarı veya yazılı ihtarname gönderilmesi tercih edilir.

Koridorlara ayakkabılık, bisiklet koymak veya bahçenin bir kısmını kişisel hobi bahçesi gibi kullanmak yasaktır. Ortak alanlar tüm maliklerin kullanımına aittir ve bir malik burayı diğerlerinin kullanımını engelleyecek şekilde işgal edemez.

Bu işlem teknik bir alt yapı gerektirdiği için kat malikleri kurulunun rızası gerekir. Binanın elektrik yükü kapasitesinin uygun olup olmadığı kontrol edilmeli ve süzme sayaç takılarak elektrik giderinin sadece kullanıcı tarafından ödenmesi sağlanmalıdır.

Kat malikleri kurulu toplantısında karar alınması şartıyla yöneticiye veya denetçiye "huzur hakkı" adı altında bir ücret ödenebilir. Eğer böyle bir karar yoksa bu görevler fahri olarak yürütülür.

Güneş paneli kurulumu için çoğunluk kararı genellikle yeterli olurken, baz istasyonu kurulması için kat maliklerinin oybirliği gerekir. Ayrıca baz istasyonları için sağlık ve güvenlik sertifikalarının tam olması şarttır.

Genel kural olarak hafta içi 09:00 - 18:00 saatleri arası tadilat yapılabilir. Hafta sonu ve resmi tatillerde gürültülü işlerden kaçınılmalıdır. Her sitenin yönetim planında bu saatler farklılık gösterebilir.

Eğer sitede profesyonel bir güvenlik hizmeti varsa ve olayda yönetimin bir ihmali (örneğin kameraların çalışmaması veya kapı güvenliğinin olmaması) tespit edilirse yönetim sorumlu tutulabilir. Ancak genellikle yönetim planlarında "eşyaların korunmasından malik sorumludur" maddesi yer alır.

Evet, eğer binada artık bir kapıcı istihdam edilmiyorsa, kat malikleri kurulu kararıyla kapıcı dairesi kiraya verilebilir. Elde edilen kira geliri genellikle bina giderlerini karşılamak için ortak kasaya aktarılır.

Dış cephe ortak alan sayılır. Bir dükkanın veya dairenin dış cepheye reklam panosu veya tabela asabilmesi için kat maliklerinin rızası gerekir. Ayrıca belediye mevzuatına uygunluk ve reklam vergisi ödenmesi de şarttır.

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı yönetmeliğine göre, ısı pay ölçer ve kalorimetre cihazlarının her 5 yılda bir periyodik muayenesinin yapılması ve damgalanması zorunludur.

Olağan toplantı zamanı beklenmeden, kat maliklerinin 1/3'ünün imzasıyla "olağanüstü toplantı" çağrısı yapılabilir. Toplantıda gündeme madde eklenerek mevcut yönetimin görevine son verilip yeni yönetim seçilebilir.